一、租赁合同认定根本违约

在租赁合同中，认定根本违约通常可从以下方面考量。

（一）违反主要义务

1. 租金支付方面。如果承租人长期拖欠租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付，这属于根本违约。例如，租赁合同约定每月5日支付租金，出租人多次催告后承租人连续3个月仍未支付。

2. 提供租赁物方面。出租人应按约定提供符合使用目的租赁物。若出租人提供的租赁物存在严重缺陷致使承租人无法正常使用，像租赁房屋漏水严重且经多次维修仍不能解决，影响承租人居住使用，出租人构成根本违约。

（二）违约行为致使合同目的无法实现

1. 承租人未经出租人同意擅自改变租赁物用途且无法恢复原状，导致出租人预期的租赁收益或租赁物状态无法达成。例如，将住宅性质的租赁房改为商业经营用途且破坏了房屋结构。

2. 承租人或出租人存在非法行为导致合同无法继续履行，如一方被宣告破产而无法履行租赁合同相关义务等情况。

二、如何界定租凭合同违约

租赁合同违约的界定主要从以下方面来看：

（一）违反合同约定的义务

1. 租金支付方面。如果承租方未按照合同约定的金额、时间、方式支付租金，这就构成违约。例如合同规定每月1号支付租金，承租方逾期未付或者少付。

2. 房屋使用方面。承租方若改变租赁房屋用途，未经出租方同意进行改造、破坏房屋结构等，属于违约。比如合同约定用于居住，承租方却将房屋用作商业仓库。

（二）违反合同约定的期限

1. 租赁期限方面。若承租方在租赁期未满时擅自，或者到期后拒不腾退房屋，是违约行为。同样，出租方如果提前收回房屋，在没有合法事由的情况下，也构成违约。

2. 通知期限方面。有些合同规定在一定情况下要提前通知对方，如续租、解约等，如果未按规定期限通知，也可能被认定为违约。

（三）其他约定事项

如果租赁合同中有特殊约定，如房屋的维护责任、相关费用的承担等，一方不履行相应义务时，也属于违约行为。例如合同约定出租方负责维修房屋的水电设备，但是出租方在设备损坏时拒不维修。

三、什么是租赁合同违约

租赁合同违约是指在租赁合同履行过程中，合同一方或双方未按照合同约定履行各自的义务。

从出租方角度来看，违约情形可能包括未按约定时间交付租赁物、交付的租赁物不符合合同约定的标准（如房屋面积不符、设备存在故障等）。从承租方角度而言，违约可能表现为未按时支付租金、未经出租方同意擅自转租、对租赁物进行不合理的使用造成损坏、未在租赁期满时按约定返还租赁物等。

一旦发生违约行为，违约方需要承担相应的违约责任。违约责任的承担方式通常在租赁合同中有约定，可能包括继续履行合同、赔偿损失（如支付违约金弥补对方的经济损失等）、采取补救措施（如承租方修复损坏的租赁物等）。

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