一、什么人可以终止租赁合同

以下几类人在特定情况下可以终止租赁合同：

1. 出租人方面：

如果承租人未按照租赁合同约定的用途使用租赁物，经出租人要求改正后仍不改正的，出租人可以终止合同。

承租人未经出租人同意将租赁物转租给他人，出租人有权终止合同。

承租人逾期不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除租赁合同。

2. 承租人方面：

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人可以随时终止合同。

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以。

3. 双方协商一致：

出租人和承租人在平等自愿的基础上协商一致，也可以终止租赁合同。

二、合同是无效的吗

仅根据这一简单问题，无法确定房屋租赁合同是否无效。房屋租赁合同无效通常存在以下几种情形：

1. 主体不适格。如果出租方不是房屋的所有权人，也没有合法的出租权，比如未经授权的转租，可能导致。

2. 内容违法违规。例如合同约定的用途是从事违法犯罪活动，或者违反了当地的房屋租赁管理规定中关于房屋使用性质、租赁期限等强制性规定。

3. 恶意串通损害他人利益。比如承租人和出租人恶意勾结，以极低的价格出租房屋损害房屋共有人的权益。

如果不存在上述类似情形，一般来说房屋租赁合同是有效的。要确切判断合同是否无效，还需要根据具体的合同条款、签订合同双方的情况以及当地等多方面因素综合考量。

三、单方解除租赁合同有效吗

单方解除租赁合同是否有效需要分情况来看。

（一）如果存在法定解除事由，那么单方解除租赁合同是有效的。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在租赁期限届满之前，承租人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，出租人可以解除合同；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同等情况。

（二）如果没有法定解除事由，但是租赁合同中有约定一方单方解除合同的条件，当该条件成就时，单方解除合同也是有效的。

（三）如果既没有法定解除事由，也没有约定解除事由，一方单方解除租赁合同则属于违约行为，这种情况下的单方解除是无效的，解除方需要承担违约责任，赔偿对方因此遭受的损失。

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