一、怎样识别假租赁合同

识别假租赁合同可从以下几方面着手：

（一）合同条款方面

1. 租金条款。若租金明显低于或高于同地段同类型房屋的正常租金水平，可能存在问题。例如，市场上类似房屋月租金为3000元，合同中却写500元或者5000元且无合理理由，就需警惕。

2. 租赁期限。不切实际的租赁期限，如长达50年或100年，因为法律规定租赁期限不得超过20年，超出部分无效，这可能是假合同的表现。

（二）当事人行为方面

1. 双方关系。若出租人和承租人之间存在特殊关系，如近亲属或者关联企业，且交易明显不符合常理，可能是虚假租赁。

2. 履行情况。真正的租赁合同会有实际履行的迹象，如承租人对房屋进行合理使用、装修等。如果合同签订后没有任何实际履行的痕迹，可能是假合同。

（三）合同形式方面

1. 签字盖章。如果签字笔迹相似，盖章模糊不清或者与当事人身份不符，可能是假合同。

2. 日期逻辑。合同签订日期、租赁起始日期等存在逻辑矛盾，例如签订日期在租赁起始日期之后，也值得怀疑。

二、租赁合同的法律标准

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其法律标准主要包含以下几点：

（一）合同主体

1. 出租人和承租人应当具有相应的民事行为能力，能够独立实施民事法律行为并承担相应的法律后果。

2. 对于某些特殊租赁物，如房屋，出租人应当是合法的产权人或者经合法授权有权出租的人。

（二）租赁物

1. 租赁物应当是合法存在的、可用于租赁的财产。例如，非法的违禁品不能成为租赁物。

2. 租赁物的描述应当明确，包括名称、数量、质量、用途等基本信息。

（三）租赁期限

1. 明确约定租赁的起始时间和终止时间。租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

2. 若未约定租赁期限，则视为不定期租赁，双方可随时，但应当在合理期限之前通知对方。

（四）租金

1. 租金的金额应当明确约定，可以是固额，也可以是按照一定标准计算的金额。

2. 租金的支付方式、支付时间等也需要明确约定。

（五）维修义务

1. 一般情况下，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

2. 因承租人过错导致租赁物需要维修的，由承租人承担维修责任。

（六）合同的解除

1. 满足约定解除条件时，一方可以解除合同。

2. 在法定解除情形下，如租赁物危及承租人的安全或者健康等，承租人可以随时解除合同；承租人未经出租人同意转租等，出租人可以解除合同。

三、租赁合同怎样起效快

要使租赁合同起效快，需注意以下几点。

一是合同内容明确且合法。明确双方当事人身份信息，包括姓名、号等；租赁物的详细描述，如位置、面积、规格等；租赁期限、租金金额及支付方式、押金等重要条款。并且合同内容要符合规定，不存在违反强制性法律规定的条款。

二是双方自愿且表意真实。合同签订必须是双方真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫等情况。

三是合同形式符合要求。如果法律规定需要采用书面形式的，应当签订书面合同。书面合同签字或盖章后一般即生效，实践中如果能当面签订最好，这样可以即时完成签字或盖章手续，使合同快速生效。

四是及时履行部分合同义务。例如，承租人按约定及时支付押金或第一期租金等，这种积极履行合同义务的行为也有助于租赁合同快速起效。

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