一、租赁合同承租人违约认定

承租人违约的认定主要有以下几方面：

（一）租金支付方面

1. 未按照合同约定的时间、金额支付租金。例如合同约定每月1号支付当月租金，承租人逾期未付或者支付金额不足，这就构成违约。

2. 以不合理的方式拒绝支付租金，如无正当理由声称租金过高而停止支付。

（二）租赁物使用方面

1. 未经出租人同意擅自改变租赁物的用途。例如将住宅性质的租赁房屋用于商业经营。

2. 不当使用租赁物造成租赁物损坏，超出正常损耗范围。像在租来的汽车里进行导致车辆严重受损。

（三）租赁期限方面

1. 在租赁合同未到期时，承租人擅自，无合同约定或法定的解除事由。

2. 租赁合同到期后，承租人拒不归还租赁物，继续占用的情况也属于违约。

二、租赁合同违约金是否过高

违约金是否过高需要根据具体情况判断。

一方面，法律规定违约金一般不应超过造成损失的百分之三十。如果租赁合同中约定的违约金数额，相比违约方违约行为给对方造成的实际损失而言，超过了这个比例，那么可以认为违约金过高。例如，因为延迟交付租金一个月，造成房东损失为1000元，但合同约定违约金为5000元，这种情况可能就属于违约金过高。

另一方面，如果违约行为给对方造成的是难以量化的损失，如丧失商业机会等，会综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素来判定违约金是否过高。同时，在一些情况下，虽然违约金比例可能超过百分之三十，但如果符合公平原则和诚实信用原则，也可能不被认定为过高。

三、怎么订租赁合同不违约呢

订立不违约的租赁合同需要注意以下几点：

1. 明确合同主体。出租方和承租方的身份信息应当准确无误，包括姓名、号或者组织机构代码等，这样可以确保在发生纠纷时能够准确找到责任主体。

2. 清晰租赁物相关信息。要详细描述租赁物的状况，如需明确地址、面积、房型、设施设备等情况，这能避免在交付使用时产生争议。

3. 确定租赁期限。精确约定租赁开始和结束的日期，若有续租、提前解约等特殊情况也需在合同中明确约定条件和方式。

4. 租金条款。明确租金的金额、支付方式（如现金、转账等）、支付周期（月付、季付、年付等），避免因租金支付产生歧义。

5. 维修责任。规定租赁期间租赁物的维修责任由哪一方承担，例如正常损耗由出租方负责维修，承租方人为损坏则由承租方承担维修费用等。

6. 违约责任条款。详细列出双方可能出现的违约情形及相应的赔偿方式、额等，这是保障合同顺利履行的重要条款。

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