一、房屋出租后物业费由谁来交

在房屋出租的情况下，物业费的承担主体通常按以下情况确定：

若租赁合同中有明确约定，从其约定。比如合同约定由承租人承担物业费，那么在租赁期间，承租人就应按照约定向物业服务企业缴纳物业费；若约定由出租人承担，那么出租人需履行缴纳义务。

若租赁合同没有约定或约定不明确，一般由房屋的实际使用人，即承租人承担。因为承租人在租赁期间实际享受了物业服务，根据权利义务对等原则，应当承担相应的物业费缴纳责任。

但在某些特殊情况下，若承租人因不可抗力等合理原因无法正常使用房屋，且并未实际享受物业服务，可与出租人协商物业费的承担问题。若协商不成，可能需通过诉讼等法律途径解决。

总之，明确租赁合同中关于物业费的约定至关重要，可避免后续因物业费缴纳问题产生纠纷。

二、空房子需要吗

空房子也需要交物业费。具体理由如下：

一是从物业服务合同的性质来看，物业服务是针对整个小区的公共区域及公共设施设备等提供的综合性服务，并非针对某一户业主的特定房屋。只要业主办理了入住手续，取得了房屋所有权，就享受了物业服务，就应当承担缴纳物业费的义务，不论房屋是否实际居住使用。

二是从物业服务成本的构成分析，物业为小区提供服务产生的成本，如安保、保洁、绿化养护、设施设备维护等费用，并不会因为某户房屋空置而减少。这些成本是为整个小区的正常运转而产生的，所有业主都应分摊。

三是从法律规定角度讲，根据相关和司法解释，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。所以，即便房屋空置，业主仍需按照物业服务合同的约定缴纳物业费。

三、物业企业可以房屋租赁吗

物业企业能否进行，需分情况来看。

一方面，若物业企业受房屋所有权人委托，获得了明确的授权，那么其可以在授权范围内从事房屋租赁相关活动。比如，有些业主因自身事务繁忙等原因，会委托物业服务企业代为管理和出租自己的房屋，此时物业企业基于合法有效的委托合同，有权进行房屋租赁，相关权利义务依照委托约定执行。

另一方面，若物业企业未经房屋所有权人授权，擅自进行房屋租赁，则属于无权处分行为。这种情况下，该租赁行为的效力存在不确定性。若事后得到房屋所有权人的追认，租赁行为有效；若所有权人不予追认，则租赁行为可能被认定无效，由此给相关方造成损失的，物业企业可能需承担相应的法律责任。

总之，物业企业进行房屋租赁的关键在于是否有合法授权，有授权则可在范围内进行租赁活动，无授权则可能面临法律风险。

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