一、出租房屋土地使用权归谁

在出租房屋的情况下，土地使用权的归属需根据具体情况来确定：

- 若房屋是建在国有土地上，且土地使用权是通过出让等合法方式取得的，在房屋出租期间，土地使用权仍归房屋所有权人。房屋所有权人依法享有对该土地的占有、使用、收益和处分的权利，出租房屋只是将房屋的使用收益权在一定期限内让渡给承租人，并不涉及土地使用权的转移。

- 若是集体土地上的房屋出租，土地使用权归集体组织所有。集体组织将土地分配给成员用于建房等用途，成员对房屋享有所有权，但土地所有权始终属于集体，成员享有相应的土地使用权，出租房屋不改变土地使用权的归属。

总之，一般情况下出租房屋并不导致土地使用权的转移，土地使用权仍归原土地使用权人或集体组织所有，承租人仅取得房屋在租赁期间的使用权利。

二、租房协议是否具有法律效力

租房协议在满足一定条件时具有法律效力。具体如下：

一是主体适格。签订协议的双方需具备相应的民事行为能力，能够独立承担。例如，年满18周岁的成年人，或者16周岁以上以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人等。

二是意思表示真实。协议的签订必须是双方真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。比如，一方不能通过隐瞒房屋重大质量问题来诱使另一方签订租房协议。

三是内容合法。协议内容不得违反的强制性规定，不得损害社会公共利益。例如，约定的租金不能过高以至于显失公平，且租赁用途必须合法。

四是形式合法。一般来说，书面的租房协议形式较为常见，虽然口头协议在某些情况下也有效，但书面协议更有利于明确双方权利义务，减少纠纷。

只要租房协议符合上述条件，就是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照协议约定履行各自的义务。

三、租房协议书有法律效益吗

租房协议书在符合法定条件时具有法律效力。具体而言，需满足以下几个方面：

一是主体适格。签订协议的出租方和承租方都应当具备相应的民事行为能力，能够独立承担民事责任。例如，未成年人在未经法定代理人同意的情况下签订的租房协议，可能效力存在瑕疵。

二是意思表示真实。双方签订协议必须是基于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订协议，受欺骗方有权主张协议无效或撤销。

三是内容合法。协议内容不能违反法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体或第三人利益。比如，约定的租金明显低于市场价格且损害了其他利益的条款，可能被认定无效。

四是形式合法。一般来说，书面形式的租房协议书更具稳定性和证明力，但法律也认可一些口头租赁协议在一定期限内的效力。

只要租房协议书满足上述条件，就具有法律效力，对双方当事人均有法律约束力。

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