一、出租房纠纷如何解决

出租房纠纷的解决途径主要有以下几种：

一是协商解决。这是最为便捷和经济的方式。出租方和承租方可以就争议问题进行坦诚沟通，明确各自诉求，尝试自行达成和解协议，按照协议解决纠纷。

二是申请调解。可向当地的基层调解组织、居民委员会或管理部门等申请调解。调解人员会依据相关和公平公正原则，居中协调，促使双方达成一致意见。

三是仲裁解决。若双方在中约定了仲裁条款，那么发生纠纷时，可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，一方不履行的，另一方可以申请法院。

四是诉讼解决。若协商、调解不成，且没有仲裁约定，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，双方需提供充分证据支持自己的主张，法院将依据法律和事实作出判决。

二、出租房屋的维修义务由谁承担

在出租房屋的情况下，维修义务的承担通常根据不同情形确定：

一般而言，若租赁合同没有特别约定，出租人应承担租赁物的维修义务。这是因为出租人作为房屋的所有者，有责任保证房屋处于适合居住和使用的状态。例如，房屋的屋顶漏水、墙壁裂缝等结构性问题，通常应由出租人负责维修，以保障承租人正常的居住权益。

但如果是因承租人的过错导致房屋需要维修，比如承租人故意损坏房屋设施或者因使用不当造成损坏，那么维修义务则由承租人承担。比如承租人在房屋内违规装修破坏了房屋结构，这种情况下承租人需负责修复或承担相应赔偿责任。

此外，若双方在租赁合同中对维修义务有明确约定，从其约定。比如约定某些小的维修事项由承租人自行负责，那么就按照该约定执行。总之，出租房屋维修义务的承担需结合具体情况判断。

三、租房未到期违约金怎么计算

租房未到期违约金的计算方式，需根据具体情况分析：

- 有约定从约定：若租赁合同中明确约定了违约金的具体数额或计算方法，一般应按照合同约定执行。比如合同约定违约金为一个月租金，那么违约方就需支付一个月租金作为违约金。

- 无约定依法定：若合同未约定违约金，可根据法律规定来确定赔偿数额。通常以违约行为给对方造成的损失为基础。比如因提前退租导致房东一段时间内房屋空置所产生的租金损失等。

- 合理调整：即使合同有约定，若约定的违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当调整。过高一般是指违约金数额超过实际损失的一定比例；过低则是不足以弥补实际损失。

在确定违约金数额时，应综合考虑多种因素，包括合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等，以公平合理地确定违约方应承担的责任。

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