一、租房合同超过20年是否有效

租房合同超过20年，并非全部无效，而是超过部分无效。

依据相关法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。这是因为租赁期限过长，会使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和促进经济的发展。

具体来说，在这种情况下：（一）20年以内的部分，合同是有效的，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，比如承租人应按时支付租金，出租人应保障承租人正常使用租赁房屋等。（二）超过20年的部分，不具有法律效力。若双方希望继续保持租赁关系，可在20年租赁期限届满后，另行协商签订新的。

需要注意的是，在签订租房合同时，双方应明确租赁期限，避免因期限约定不明或过长而引发不必要的法律纠纷。

二、签名的合同是否有效

签名的房屋租赁合同在一般情况下是有效的，但也存在一些可能导致其无效的情形。

（一）若签订合同的当事人不具备相应的民事行为能力，比如未成年人、精神病人等在不能辨认自己行为时签订的合同，可能无效。（二）合同内容违反的强制性规定，例如租赁的房屋属于违法建筑，此类合同因违反法律规定而无效。（三）若合同是在欺诈、胁迫、重大误解等违背当事人真实意思表示的情况下签订的，受损害方有权请求撤销该合同，合同被撤销后自始无效。

然而，只要签订合同的当事人具备完全民事行为能力，合同内容是双方真实意思的体现，且不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，那么签名的房屋租赁合同就是有效的，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。

三、租房合同违约不退房租能退吗

在租房合同违约的情况下，房租是否能退需根据具体情形判断：

（一）承租人违约。若承租人擅自提前解约、未经同意改变房屋用途等构成违约，一般而言，出租人有权依据合同约定和法律规定没收押金等作为违约金，但剩余未使用期间对应的房租通常应退还。比如，承租人租了一年房，住了半年就违约退租，那么剩下半年的房租应退还给承租人，但可能会扣除押金作为违约金。

（二）出租人违约。如出租人未按约定提供房屋设施、擅自进入房屋干扰承租人生活等构成违约，承租人不仅可以要求退还剩余房租，还可能要求出租人承担违约责任，支付违约金等。例如，出租人未按约定安装空调，影响承租人正常使用，承租人有权并要求退还房租及赔偿损失。

总之，租房合同违约时房租能否退还需结合具体违约情形及合同约定综合判定。

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