一、二手房有房产证但不能过户能买吗

购买有房产证但不能过户的二手房存在较大风险，一般不建议购买，具体分析如下：

一是产权风险。虽然有房产证，但无法过户意味着房屋的所有权在法律上并未真正转移到购买者名下。原房主仍可能对房屋进行处置，例如再次出售、抵押等，购买者的权益难以得到有效保障。

二是交易风险。不能过户的原因可能多种多样，比如房屋存在查封、抵押等权利受限情况，或者房屋本身涉及一些法律纠纷。如果购买，后续可能面临诸多麻烦，甚至可能导致购房款无法追回。

三是后续使用风险。在无法过户的情况下，购买者在房屋的使用、转让、继承等方面都会受到限制。比如，想要再次出售时，由于无法办理过户手续，很难找到合适的买家。

不过，如果购买者对风险有充分认识和承受能力，且该房屋不能过户的问题在未来有明确的解决途径和时间节点，同时与卖家签订详细、完善的协议，对双方权利义务进行明确约定，也可以考虑购买，但仍需谨慎决策。

二、中口头二手房买卖协议是否合法有效

口头二手房买卖协议在一定情形下是合法有效的。

根据民法典规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。所以，从形式上看，口头二手房买卖协议并不当然无效。

然而，二手房买卖通常涉及金额较大，交易过程复杂，且后续可能涉及产权过户、税费缴纳等诸多重要事项。要使口头协议有效，需满足以下条件：一是当事人具备相应的民事行为能力，即买卖双方都能独立实施民事法律行为；二是意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形；三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

但在实践中，口头协议存在举证困难的问题。一旦双方发生纠纷，很难清晰准确地证明协议的具体内容和双方的权利义务。因此，为保障自身权益，二手房买卖最好采用书面形式，明确约定房屋价格、付款方式、交房时间、过户手续等关键条款，避免潜在的法律风险。

三、失败可以要退回中介费吗

在二手房交易失败的情况下，是否可以退回中介费需根据具体情形判断：

一是若因中介方原因导致交易失败。比如中介故意隐瞒房屋真实信息，如房屋存在严重质量问题却未如实告知；或者中介未能履行其应尽的义务，像未积极协助买卖双方办理相关手续等，这种情况下，中介存在过错，购房者有权要求中介退还中介费。

二是若因买卖双方自身原因导致交易失败。例如购房者自身资金不足无法按时付款，或者卖房者临时反悔不愿出售房屋等，而中介已经按照约定提供了相应服务，比如寻找房源、带看房屋、促成双方初步达成意向等，此时中介一般可按约定收取一定的中介费用，不一定能全额退回。

三是若合同中有特别约定。比如双方签订的中介服务合同中明确规定了在何种情况下中介费可退、何种情况下不可退，那么就应按照合同约定来执行。

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