一、贷款未还清的房子可以过户吗

贷款未还清的房子通常难以直接过户。

从法律规定和实际操作来看，在房屋存在未还清的贷款时，房屋处于抵押状态。这种抵押状态下，房屋的产权转移受到限制。因为银行作为抵押权人，对房屋有一定的权益要求，目的是确保其贷款债权的安全。如果要过户，需要先解除抵押。解除抵押的常见方式是还清，取得银行出具的解除抵押证明等相关文件，之后才能够办理房屋的过户手续。不过，也存在特殊情况，例如经银行同意并办理相关手续，由新的购买者承接剩余贷款等，但这种情况操作较为复杂且需要满足银行的一系列要求。

二、农村住房可以抵押贷款吗

农村住房是否可以抵押贷款，需要分情况来看。

（一）一般情况

1. 通常农村住房的所有权属于集体，农民仅享有宅基地的使用权。在很多地方，基于宅基地的特殊性和保障农民基本居住权益的考虑，单纯的农村住房直接抵押贷款存在一定限制。

2. 虽然住房本身是农民的重要财产，但由于农村土地政策等因素影响，金融机构在面对农村住房抵押贷款时较为谨慎。

（二）特殊情况

1. 在部分地区开展了农村住房抵押贷款的试点工作。这些试点地区在满足一定条件下，如住房产权明晰、符合相关规划等，允许农民以农村住房进行抵押贷款。

2. 并且随着农村土地制度改革的推进，未来关于农村住房抵押贷款的政策也可能逐步放宽或完善，以盘活农村资产，促进农村经济发展。

总体而言，目前大部分地区农村住房直接抵押贷款存在限制，但在一些试点地区有特殊政策支持。

三、首付付了贷款下不来怎么办能退房吗

如果首付付了但贷款下不来，能否退房需要分情况来看：

（一）因购房者自身原因

1. 如果是购房者信用记录不良、收入不符合要求等自身因素导致贷款下不来，这属于购房者违约。这种情况下，开发商有权按照合同约定扣除一定比例的违约金后退还剩余款项，也可能拒绝退房要求，购房者仍需支付剩余房款。

2. 购房者可以尝试换一家银行重新申请贷款，但如果仍然无法获批，还是要依据合同约定承担相应责任。

（二）非购房者原因

1. 如果是因为银行政策调整（例如突然收紧房贷），使得原本符合贷款条件的购房者无法获得贷款，这种情况购房者可以与开发商协商退房，并且一般不需要承担违约责任，开发商应退还首付。

2. 如果是开发商的原因，比如未取得预售许可证或者五证不全等导致银行不放贷，购房者有权要求退房并拿回首付，开发商还可能需要承担相应的赔偿责任。

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