一、购买二手房不能过户怎么办

购买二手房不能过户，需分析具体原因并采取相应措施：

若因卖方原因，如未还清导致抵押状态无法解除而不能过户，可要求卖方尽快还清贷款、解除抵押，按合同约定履行过户义务，并追究其违约责任。若卖方故意隐瞒房屋存在查封、抵押等限制交易情形，可主张解除合同，要求卖方返还购房款并承担赔偿责任。

若因政策原因，如限购政策导致买方不符合购房资格而暂时无法过户，可等待政策调整或买方符合条件后再行办理。同时，应在合同中明确约定相关事宜及责任承担。

若因行政部门工作程序等客观原因导致不能及时过户，可向相关部门了解具体情况，积极配合解决问题。在整个过程中，要注意收集和保留相关证据，如、付款凭证、沟通记录等，以便在必要时通过法律途径维护自身合法权益。

二、二手房的由谁承担

二手房土地出让金的承担主体，需根据具体情况确定：

- 若二手房的土地性质为划拨，在进行交易时需补缴土地出让金。一般来说，买卖双方可在合同中明确约定由谁承担。若合同没有约定，通常由受让方，也就是购房者承担。因为购房者在购屋后，若要取得完全的，需补缴土地出让金，以使土地性质从划拨变为出让。

- 如果二手房的土地性质本身就是出让，那么在正常的中，一般不存在再次缴纳土地出让金的问题。因为出让土地在出让期限内，受让人已缴纳了相应的出让金，拥有合法的土地使用权。

在实际的二手房交易中，为避免后续纠纷，买卖双方应在签订购房合同前，明确土地性质以及土地出让金的承担问题，并在合同中予以明确约定。这样可以确保双方的权益都能得到保障，交易顺利进行。

三、二手房怎样办理

办理二手房土地使用证，通常可按以下步骤进行：

一是确认土地性质。需明确该二手房土地是出让性质还是划拨性质。若为出让性质，一般可直接办理；若为划拨性质，可能需补缴土地出让金后再办理。

二是准备相关材料。一般包括、、原土地使用证（若有）、买卖双方等。具体材料要求可向当地土地管理部门咨询确认。

三是提出申请。买卖双方携带准备好的材料，共同到当地土地管理部门提出土地使用证变更申请，填写相关申请表，提交材料供审核。

四是审核与测绘。土地管理部门会对提交的材料进行审核，同时可能会对房屋及土地进行实地测绘，以确定土地面积、界址等信息。

五是缴纳费用。根据规定缴纳相费及土地出让金（若需补缴）等费用。

六是领取土地使用证。经审核通过且费用缴纳完毕后，申请人可按通知要求，前往土地管理部门领取新的土地使用证。

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