一、房产过户后物业费由谁承担

房产过户后，物业费的承担通常按照房产所有权转移时间来确定，具体情况如下：

若房产已完成过户手续，从过户完成的时间节点起，新的房产所有人即业主，应当承担物业费。因为根据相关法律及物业服务合同约定，业主作为物业的使用和管理者，享受物业服务企业提供的服务，就有义务支付相应的物业费。

在实际操作中，若过户前存在物业费欠费情况，原业主需承担欠费部分。因为该部分费用是在其拥有房产所有权期间产生的，理应由其负责结清。新业主在办理房产过户时，可与原业主就欠费问题进行协商，要求原业主结清欠费后再完成过户，以避免后续纠纷。

若双方在房产中对物业费承担另有约定，且该约定不违反强制性规定，那么从其约定。但这种约定仅在双方之间有效，不能对抗物业服务企业。若物业服务企业向新业主主张欠费，新业主支付后可依据合同约定向原业主追偿。

二、不在楼房住还要吗

是否需要缴纳物业费不能单纯以是否在楼房居住来判断，需分情况来看：

一是房屋空置但已交房。这种情况下，业主仍需缴纳物业费。因为物业服务已经按照合同约定，为整个小区提供了公共区域的维护、安保、保洁等服务，这些服务并非针对某一户业主是否居住，而是面向整个小区。虽然业主没有实际居住，但同样享受了物业服务带来的潜在利益和保障，所以不能免除物业费缴纳义务，不过部分地区规定可适当少交。

二是尚未交房。如果房屋还未交付给业主，那么物业费一般由建设单位承担，业主无需缴纳。因为此时物业服务针对的主要是建设单位的相关需求和小区的前期准备工作。

总之，业主不能以不在楼房住为由随意拒绝缴纳物业费，应根据具体情况确定缴费责任。

三、物业收取房屋更名费合法吗

物业收取房屋更名费通常是不合法的。具体分析如下：

一是从费用性质看，房屋更名主要涉及房屋产权归属的变更登记等事宜，这是基于法律规定和相关行政管理要求进行的，并非物业服务范畴。物业的职责主要是对小区公共区域及相关设施设备等进行管理和维护，收取的费用也应与物业服务相关。

二是从法律依据看，目前并没有相关法律法规赋予物业可以收取房屋更名费的权力。相关的产权变更登记等手续及费用收取有明确的规定和管理部门，如房屋产权变更登记通常由部门负责，按规定收取相应费用，而不是由物业擅自设立收费项目。

三是从合同约定看，正常的物业服务合同中一般不会约定物业有收取房屋更名费的权利。若物业擅自收取，属于违约及违规行为，业主有权拒绝支付，并可向相关部门投诉，以维护自身合法权益。

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