承租人优先购买权与抵押权的竞合怎么处理

我国第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于在已出租财产上设定抵押权，租赁权不受抵押权的影响，因此，在实现抵押权时，如果抵押权人想通过抵押权取得抵押物时，就产生了抵押权与承租人优先购买权的冲突。那么在抵押权和租赁权竞合时，如何协调两者的冲突?

从表面上看，抵押权是担保物权，而承租人优先购买权是主要依附于债权的租赁权，因此，抵押权具有顺序优先。不可否认，优先购买权来源于租赁权，没有租赁权就没有优先购买权，但优先购买权有其独立的功能和保护目的，法律设定优先购买权在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会，如果抵押权人想取得抵押物，也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得，所以，优先购买权优先于抵押权人的抵押权。而且从另一方面而言，抵押权只是优先受偿的权利，优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，而优先购买权只有在符合同等条件时方可行使，承租人行使优先购买权并不影响所抵押房产价值的实现，即承租人行使优先购买权，并不妨碍抵押权人实现该房屋所担保的债权。

上面的情况是先出租后设定抵押，那么在先设定抵押而后出租的场合又如何处理两者冲突?

依据物权法的相关规定，我国在不动产抵押方面采取登记成立主义，而且只有登记才能产生对抗善意第三人之效力。据此，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权;未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。具体而言：

已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。以已登记的抵押房产出租的，不适用买卖不破租赁之规则，即该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因为在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，致使其卖得价款不足以清偿担保债权的，抵押权人甚至有权要求解除租赁关系。所以，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则租赁权将不能存在，因此自然无法产生优先购买权，也就不存在抵押权与优先购买权之间的冲突了。

未登记的抵押权则不得对抗承租人的优先购买权。我国对不动产及不动产物权抵押采取登记成立主义，未经登记，不生效力。所以，抵押物未经登记的，此时抵押权并不存在，只有承租人的优先购买权存在，这种情况下也不存在竞合问题。

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