承租人与出租人签订长期猪厂租赁合同，在合同履行一段时间后，承租人以市场行情不好、连年亏损等理由，不想继续租赁，此时，承租人是否享有合同解除权？

基本案情

甲公司与乙公司于2020年11月3日签订存栏规模14080头《猪场租赁合同》，约定租赁期限为五年，乙公司按照每头每年220元价格支付猪场租金，付款方式为一年一付。2021年1月1日，双方签订存栏规模5280头《猪场租赁合同》，合同内容与14080头猪场合同内容基本相同。

只是违约责任第（一）款约定有所区别：（一）本合同租赁期间内，甲方违反本合同约定提前单方面解除合同的，应提前3个月通知乙方，应向乙方承担违约金为23万元，如上述违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿足额乙方遭受的损失；反之，乙方违反本合同约定提前单方解除本合同的，应提前3个月通知甲方，并向甲方支付23万元违约金。但如因甲方出现违反本合同约定情形（例如因环保手续瑕疵而猪场被强制停产），致猪场停产3个月以上等或不可抗力等本合同无法继续履行情形的，乙方有权单方面解除本合同，自书面解除通知向甲方在文首所载地址发送之日生效，并不予支付违约金或补偿。

2022年7月1日，乙公司以邮政通快递方式向甲公司发出2份提前退租解除合同通知单，理由：猪场租赁期间未按照合同约定履行猪场粪污外运、协调工作、 猪舍漏粪板断裂、墙体倾倒、破损、厂区氧化包严重鼓包、环保不达标，现已无法使用。2022年9月28日，乙公司又向甲公司发出催促猪场交接的通知。2022年7月13日、2022年10月13日甲公司进行了回复：解除理由不成立，不同意解除。乙公司于2020年 11月11日向甲公司支付存栏14080头的猪场首期租金2956800元+140800元；2021年1月21日向甲公司支付存栏5280头养猪场首期租1161600元。

甲公司向法院起诉乙公司，要求其支付案涉猪场租赁费400万元，乙公司反诉请求确认案涉租赁合同已于2022 年7月1日解除、退还其未使用期间租赁费1677865元，由甲公司协助该公司完成租赁物内资产交割。

法院审理

法院经审理认为，关于乙公司是否享有合同解除权的问题。

一方面，关于是否存在约定解除的情形。本案中，甲公司和乙公司签订的《猪场租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规，为有效合同，双方均应履行相应的合同义务。现乙公司主张案涉合同第九条第（一）款载明了合同约定解除的事项，故其有权单方解除合同。该条系对合同的协商解除和约定解除权作出的规定。第一，本案中，甲公司不同意解除案涉合同，即当事人并未达成解除合同的一致意思表示，故本案不存在协商解除的情况；第二，约定解除权是当事人预先约定将来出现某种事由时，一方或者双方有权解除合同。但本案双方先后签订的两份《猪场租赁合同》第九条第（一）款均载明，若乙方在合同租赁期间违反约定提前单方面解除合同，应提前3 个月通知甲方并向其支付一定数额的违约金。该条约定仅对违约责任进行明确，并未赋予合同双方以任意解除权。且案涉合同第一条第（五）款特别约定事项：“另如因甲方土地备案、环保、消防、畜牧等手续瑕疵而猪场被强制停产三个月以上或不可抗力等本合同无法继续履行情形的，乙方有权单方面解除本合同…”即只有在该条约定的事由出现时，乙公司才享有单方任意解除权。故乙公司主张依照案涉合同第九条第（一）款而享有任意解除权，无事实及法律依据。

另一方面，关于是否存在法定解除的情形。合同法定解除的前提是合同继续存在的基础丧失，合同义务得不到完全履行或合同义务的履行已对债权人无实际意义，守约方欲从合同履行中得到的各项利益落空，继续维系合同对双方均无必要，此时法律方可介入合同当事人的自由意思中，赋予守约方单方解除合同的权利，脱离合同对待给付义务的约束。本案中，甲公司系按照乙公司要求的条件和标准建设案涉猪场，并经乙公司验收合格后交付其生产、经营，不存在违约行为，乙公司作为违约方，不享有法定解除权。综上，乙公司不享有解除权。因只有享有解除权的人发出的解除通知才能产生合同解除的后果，故乙公司在不享有单方解除权的前提下，主张分别于 2021 年 1 月 21 日向甲公司邮寄解除合同通知单、于 2022 年 9 月 8 日催促甲公司完成交接，上述行为均不产生合同解除的效力，案涉合同仍为有效合同。

关于违约责任承担的问题。本案中，乙公司在案涉合同约定租期内，拒绝支付租金，且在无证据证明合同无法继续履行或继续履行会给其造重大损失的情况下提出解除合同，构成违约。综合双方的合同目的、合同的实际履行情况等因素，认定双方应继续履行案涉合同，乙公司应按照合同约定向甲公司支付猪场的年租金及逾期违约金，并无不当，法院予以支持。

法院判决

一、由乙公司支付甲公司14080头猪场第三期租赁费3097600元及逾期违约金

二、驳回甲公司的其他诉讼请求；

三、驳回乙公司的反诉请求。

一审判决后，乙公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协 商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。 解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”

法官说法

当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，这是合同法律效力的重要内容，也是民事主体诚实信用原则的具体体现。

合同法定解除的前提是合同继续存在的基础丧失，合同义务得不到完全履行或合同义务的履行已对债权人无实际意义，守约方欲从合同履行中得到的各项利益落空，继续维系合同对双方均无必要，此时法律方可介入合同当事人的自由意思中，赋予守约方单方解除合同的权利，脱离合同对待给付义务的约束。本案中，甲公司系按照乙公司要求的条件和标准建设案涉猪场，并经乙公司验收合格后交付其生产、经营，不存在违约行为，乙公司作为违约方，不享有法定解除权。