一、我买的法拍房，房子已过户我名下，原房主不搬走我该怎么办

关于拍卖房子的一个小插曲就是，如果之前的房东不愿搬走，那就得靠法院来出面了，他们会采取强制手段，让房东不得不搬离。当法院裁定拍卖成功或用流拍的财产抵债之后，除非有法律规定不能交出去的情况，否则都要在裁定书送达到位后的15天内，把拍卖所得的财产交给买家或是接受者。如果被执行人或者第三方占有着拍卖财产却不肯交出来的话，那就只能了。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国>的解释》第二百四十九条

在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。受让人申请以无独立请求权的

第三人身份参加诉讼的，人民法院可予准许。受让人申请替代当事人承担诉讼的，人民法院可以根据案件的具体情况决定是否准许;不予准许的，可以追加其为无独立请求权的

第三人。

二、缩水房买卖时按实际面积算吗

在购置房产之际，若是实地面积较注册证载面积缩减未超越总价的3%，买方可依照实地面积支付购房款项；然而，一旦超过这一范围，售价将依据实测面积予以变动，买方享有要求的权利，卖方须全数退还已缴纳的购房款项以及相应的利息给买方；倘若买方坚持继续履行合同，则可根据实测面积与注册证载面积之间的差异比例以及事先约定，向卖方提出加倍赔偿差额的要求。当实际面积与注册证载面积存在出入时，买卖双方可通过友好协商达成共识，例如调整房价，或者由卖方提供额外的补偿措施。在涉及到缩水房的交易过程中，我们强烈建议买卖双方仔细查验房屋的实际状况，核实上的相关信息，并在签订合同时明确规定面积条款，如有需要，可委托第三方权威机构进行面积测量，以确保整个交易过程公正、透明。同时，若出现任何争议，买卖双方均可寻求或通过法律途径加以解决。

三、房屋私自有效吗

若要使房屋的私人买卖合同得以生效，必须满足以下几个特定前提条件。首先，合同中的各方当事人应当具备足够的，清楚了解其个人行为所产生的法律责任和后果。其次，合同内容不得存在任何形式的欺诈、威胁或者重大误解等情形。最后，由于房屋买卖属于不动产交易范畴，通常需要采用书面形式进行记录，且合同中需明确规定双方的基本身份信息、房屋的具体特征、售价以及支付方式、交房日期等重要条款。虽然从理论角度来看，私人之间签署的是具有法律效力的，但是在实际操作过程中，为确保双方利益不受损害，防止未来可能出现的纷争，我们强烈建议您在签署合同时寻求法律专家的意见，并确保合同的起草、付款、交房及登记等各个环节都严格遵守相关法律法规的规定。

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