本周我们跟随民事一审法院助理审判员聂文毅，对《民法典》产权部分的解释进行总结和研究。本系列发表的内容仅代表作者的学术观点，不应被视为代表本机构的立场。特此声明。

因《民法典》的实施，最高法院在《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》的基础上制定了《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编解释》，并于2016年3月1日实施，共二十一条规定。与首部物权法司法解释相比，变化并不多。除法律依据发生变化和部分措辞修改外，此次修改主要涉及以下部分：

《物权编解释一》第四条界定了《民法典》第221条第1款规定的未经通知登记权利人同意处分不动产的行为，但《物权法司法解释一》规定的转让除外房地产所有权、设立房地产用益物权、担保物权等，新设立的《民法典》的用益物权和居住权也纳入公告登记后的限制性房地产处分。

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《民法典》我国法律体系中创设了居住权制度，以有效发挥住房的经济功能和效果，包括完善住房保障体系，为“以房养老”提供制度保障，保障居住权利保障拆迁安置过程中的利益和利益，保障公营住房家庭成员享有的居住权利，充分提高住房的利用效率。因此，《民法典》赋予居住权以下特征：

第一，居住权是用益物权，以不动产为客体，用于满足居住权持有人的生活需要；

其次，居住权是一项人权，是个人的、排他性的。不能转让或继承，也没有赚取收入的权利，但权利人可以放弃；

第三，原则上，居住权的设立是一种自由行为，可以通过合同或遗嘱的方式设立。居留权的设立和消灭，必须向有关部门登记；

第四，如果创始人无权处分，则居住权应当善意取得。

《民法典》第221条第二项规定预告登记无效之情形。《物权法司法解释一》明确，预告登记因债权消灭而失效的情形是：房地产产权买卖协议被视为无效、债权被撤销、终止或者权利人的登记通知已放弃。《物权编解释一》第五条在《房地产产权买卖协议书》前增加限定词“提前登记”，并删除“解除”情况，对债权人消灭的范围作出了定义和表述权利更精准。

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预告登记是当事人为保证未来物权的实现而向登记机关作出的登记。通常发生在购买一手预售商品房并以预售商品房设立抵押时。预告登记的效力取决于其所保护的债权的效力。因此，当预告登记所保护的债权消灭时，预告登记也随之失效。上述法律规定明确列出了债权消灭的几种情形：

一、已完成不动产登记；

二、通知登记债权人放弃债权；

三、双方签订的房地产买卖或者房地产抵押合同无效并被撤销。

动产产权变更原则上以交付为基础。但对于特殊动产，《民法典》第225条规定，物权发生变化时，未经登记，不得对抗善意第三人。人们，即采取登记对抗主义。但法律并未对善意第三方的范围作出积极规定。《物权法司法解释一》从反面规定，该条款中的“转让方债权人”不属于善意第三人。《物权编解释一》在此基础上，第六条将受让方支付的“对价”修改为受让方支付的“合理价格”，从而进一步将对价类型限定为货币。

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善意取得动产的构成要件之一是完全交付。交付包括实际交付和概念交付，概念交付包括简单交付、指令交付和占有修改。其中，占有的变更并不产生占有的表象，因此在占有变更的情况下，动产所有权的变更或者动产质押的设立，不构成善意取得。

《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文件或者人民政府的征收决定引起产权设立、变更、转让或者消灭的，应当以法律文件或者征收决定为准”。自产权设立、变更、转让或者消灭之日起生效。发生产权变更时生效。”即产权变更不具有法律行为的情形之一，产权变更无需登记或交付即可生效。《物权编解释一》第七条明确列出了导致产权设立、变更、转让或者消灭的法律文件类型，与《物权法司法解释一》相比，新增了“变更交易裁定”，使法律对此类财产权更加具体化。法律文件，清单更加详细，更加符合实际需要。

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导致产权变更的法律文书仅形成判决书，不包括支付判决书和确认判决书。

《物权编解释一》第12条是对《民法典》的补充。第三百零六条第一款明确规定，共有人向共有人以外的人转让股份时，有优先购买权。“”，但《物权法司法解释一》没有实质性变化。结合《物权编解释一》第9条至第13条，明确了行使优先购买权的要求以及法院不支持的情形。

另外，删除《物权法司法解释一》第十四条，因为《民法典》第306条第二款对两个以上其他共有人行使优先购买权的债权的处理作出了明确规定，并没有要求司法解释。实在是多余，所以删掉了。