李女士因工作原因在哈尔滨某小区租了一套公寓。租赁合同约定租赁期限为三年，任何一方提前解除合同的，须向对方支付剩余租金两倍作为违约金。就这样，李女士交了三年的房租。没想到，租房一年后的一天，有人敲门。该人声称房子是他买的，是新主人，并要求李女士尽快搬走。

在此情况下，李女士咨询了律师：搬还是不搬？我可以主张原业主与新业主签订的房屋买卖合同无效吗？

首先，根据我国《合同法》、《物权法》、《民法通则》的相关规定，租赁期间因出售、赠与、继承等原因导致私人住宅租金所有权发生转移的，原合同对承租人和新房继续有效。这就是我们常说的“不破租买卖”。也就是说，本案中，李女士先租赁了房屋，原房东与新房主在租赁期内签订的房屋买卖合同，并不影响李女士的房屋租赁权。即使新房东购买了房子，也应该在三年租约到期后才能要求李女士搬出。因此，李女士可以凭借之前的租赁合同，坚持继续居住在该房屋内。

第二，李女士起诉主张原业主与新业主之间的买卖合同无效是否可行？答案是否定的。虽然根据我国第《合同法》条第230条规定，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下享有有限的购买权。第十一条规定承租人可以向人民法院起诉要求赔偿损失，但不得请求人民法院确认出租人与第三人之间的买卖合同无效。因此，李女士可以就出售租赁房屋侵犯其优先购买权主张损害赔偿，但不能主张原房东与新房主之间的房屋租赁合同无效。

在这种情况下，李女士可以继续租房子，不需要向新房东支付租金，因为她已经向原房东付清了三年的租赁费。如果李女士同意提前搬出，她可以向原房东主张，合同中规定，新房东也应该给李女士一段合理的搬出时间。

当然，现实生活中除了这种基本情况外，还存在一些特殊情况。让我们来看看在不违反租约的情况下买卖的法定例外情况。最高人民法院在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》号第20条中规定了两项例外情况：

即“租赁房屋在租赁期内权属发生变化，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是，租赁房屋有下列情形之一的除外：当事人另有约定的：该房屋在租赁前已设立抵押，因抵押权人实现抵押而导致所有权发生变化的；该房屋已被人民法院依法查封的租赁之前。”

第一种情况在《担保法》中已明确规定，即根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》号第六十六条规定，“抵押人将抵押物出租的，抵押后租赁合同不对受让人承担责任”。权利已实现”。它具有约束力。抵押人出租抵押财产时，未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人应当承担因出租抵押财产造成的损失；抵押人书面通知承租人该财产已抵押的，该财产已抵押的，因实现抵押权给承租人造成的损失，由承租人自行承担。”

在先抵押后租赁的情况下，根据该条款，抵押权优先于租赁权。只要买受人不愿意履行原租赁合同，承租人就不能利用租赁关系的存在来对抗买受人。

另外，如果双方在签订租赁合同时有相反约定的，也可以作为例外。承租人因搬出房屋可能面临以下损失：

一、租赁房产装修费用损失；

第二，租金损失；

第三，经济业务甚至信誉损失。原房东租赁房屋时未履行告知义务的，承租人可以要求原房东赔偿损失。

律师提醒您关注：作为承租人，租房时应尽职尽责，谨慎行事，尽量避免不必要的麻烦，学会运用“买卖不毁租”的相关法律规定保护您的合法权益；同时，也提醒您注意二手房交易。购房者在交易前也应充分了解自己想要购买的房屋是否已出租，租赁期限是否已过，以免租赁影响其购买目的。

文/北京悦诚律师事务所叶欣律师