如果仍在租赁的房屋突然被拆迁，承租人该如何维护自己的合法权益？房屋租赁合同中有明确约定的，承租人可以得到部分补偿。

基本案情

曾某与方某签署《房屋租赁协议书》，同意将曾某拥有的仓库500平方米出租给方某。双方除就租赁期限、租金等问题达成一致外，还特别规定“因国家规划原因终止租赁时，除属于乙方的生产设备及配件外，修改后的部件不能搬出或损坏，以后的任何拆迁补偿等均与乙方无关。

合同签订后，方某租下了涉案房屋，并经曾某同意将其改造为冷库，并一直使用至今。随后，涉案房屋被拆除、征用。方某向曾某主张，按面积补偿冰箱、冷库、配电柜、冷却水塔等物品的拆除以及搬家费、过渡费、停产停业损失等。双方协商未果，此事被诉至法庭。

裁判结果

一审法院认为：根据合同规定，“因国家规划终止租赁时，除属于乙方的生产设备及配件外，改装件不得搬出或损坏”今后任何拆迁补偿等均与乙方无关。”因此，对于方某诉讼请求的冰箱、冷库、配电柜、冷却水塔等工程拆除补偿请求，将予以支持。一审法院不支持方某关于搬迁费、过渡费、停产停业损失按面积计算的主张。

曾某不服一审判决，提出上诉，二审法院维持原判。

法官说法

随着城镇化进程和旧城改造的不断推进，拆迁过程中出租人和承租人如何分配拆迁资金的问题越来越多，应引起重视。针对这种情况，法官提醒：

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，承租人在房屋征收中的主体地位被消除，承租人不再是独立于出租人的补偿对象。如果租赁合同没有明确约定拆除的处理方式，承租人可以主张哪些权利？

1、拆迁补偿费中包含的搬家费、停产停业损失、过渡费等费用，承租人实际支出该部分费用或者实际造成该部分损失的，承租人可以主张将这部分钱分配给出租人。

2、装修补偿费与装修补偿费应区分是否可拆除。对于可拆除的，承租人可自行搬出。对于已与租赁物融为一体的，在合同未到期的情况下，承租人有权向出租人主张这部分补偿。合同期满后房屋被拆除、征收的，原则上房屋归出租人所有，除非双方另有特别约定。

3、对于拖欠租金的，承租人可以向出租人要求退还该部分租金。其余费用由出租人承担，除非双方有特别协议。

人民法院将根据当地拆迁补偿政策和租赁情况酌情确定上述费用的分配方式。为了最大程度地保护出租人和承租人的合法利益，法官建议出租人和承租人在签订租赁合同时，应就拆迁后如何分配拆迁款作出明确约定，避免产生冲突。将来。

资料来源：连云港市中级人民法院、民商事法律智库