2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式实施。《民法典》共7个栏目，1260篇文章。各部分依次为总则、财产权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任、附则。整篇文章满足了人民美好生活的需要，对公民的人身权、财产权、人格权等作出了明确、详细的规定，体现了对人民权利的充分保障，被称为“人民宣言”。新时代的权利”。

为了让大家更好地理解《民法典》的内容，我对《民法典》的条款进行了整体梳理，并挑选了重要的条款进行解读。希望对大家有帮助~

合同编解聘物业

网友提问

张老师所在社区最近正在讨论解散物业公司的事宜，而社区与物业公司的房产合同也即将到期。作为物业委员会委员，张先生想知道，如果他不管的话，社区会自动解除与物业公司的合同吗？而解散物业公司时有哪些需要注意的法律问题呢？

吕畅谈“代码”

《中华人民共和国民法典》第946条

业主按照法定程序共同决定辞退物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解除劳动合同的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有规定的除外。

依照前款规定解除合同，给物业服务人造成损失的，业主应当赔偿损失，但非因业主原因造成的除外。

物业合同期满，业主未决定续签合同但物业仍在提供服务的，双方之间的物业服务合同不视为自动终止。物业管理公司解聘需要注意的，必须依法提前60日书面通知物业管理公司。

在此情况下，根据前述法律规定，除合同另有约定通知期限外，业主共同决定辞退物业服务人员的，必须提前60日书面通知物业服务人员。物业服务合同到期，业主未作出续签或另行聘用的决定，且物业服务人仍在提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限无限期，且业主需提前60天书面通知业主。服务人员这才算是松了口气。

法律条款解释

《民法典》第946条是关于业主如何终止财产的法律规定。

怎样解雇物业公司？

业主大会聘请物业管理公司管理社区日常事务。因此，如果要更换物业管理公司，必须经过业主大会决定。业主大会要想形成有效的决议，需要经过两个步骤：一是参与投票的业主人数必须符合标准：需要有占专有股东三分之二以上的业主。面积和业主人数的三分之二。上述业主参加投票；第二步，参与投票的业主中，同意数量必须达到标准：即专属部分参与投票区域的业主过半数和过半数的业主参与投票同意。

可见，有两个问题需要明确，一是专属区域的比例；二是专属区域的比例。另一个是业主数量的比例。

独占部分面积比例是指独占部分面积占总面积的比例：单个业主的独占部分面积按照产权表中记录的面积计算不动产登记簿；尚未登记的，以测绘机构实测面积为准；尚未进行实际测量的，以房屋买卖合同记载的面积为准。总面积就是这些专属部分的总面积。看来买的房子越大，分得的份额就越大，开业主大会的时候就越有利。但如果只是“房子越大说越大”，购买小房子的业主权益就得不到保障。

因此，投票程序无论是参与标准还是同意标准，都采取双重限制，不仅是面积比例，还有业主人数。

如果满足上述两个标准，则投票程序合法有效。一旦形成投票意见，物业管理公司即可解聘。当然，必须依法提前60天书面通知物业管理公司。否则，造成财产损失的，除不可归咎于业主的原因外，业主还需要对财产进行赔偿。