房屋租赁纠纷主要发生在房东和租客之间。由于房屋租赁涉及的标的物大多不大，简单个人之间的房屋租赁纠纷一般通过当事人调解并诉诸法院解决。主要是企业的商业租赁或难度较大的个人租赁案件。从效果上看，对于简单的房屋租赁纠纷，调解效果较好，而涉及其他因素的案件则更适合诉讼。辽宁华夏律师事务所郝云律师为您解读租赁合同纠纷的部分司法解释。

一：

出租人在合理期限内未通知承租人而出售租赁房屋或者存在其他侵犯承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

郝云律师解释：

该条规定了承租人优先购买权受到侵犯时的救济措施。

承租人的优先购买权仅在租赁房屋作为买卖合同法律关系标的物时发生。不适用于出于公共目的的赠与、交换、征用等法律关系，也不能主张损害赔偿的优先购买权。

关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出售租赁房屋，应当提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人出售租赁房屋时，应当提前三个月通知承租人。不得遵守本规定。”房屋被出售的，承租人可以请求人民法院宣告房屋出售无效。”但该条已废止。最高人民法院第一民事法庭认为，可参照《房屋买卖合同法》第二十四条第三款的规定。该解释规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买意向的，视为放弃优先购买权。天”必须早于出租人与第三方签订房屋买卖合同的日期。出租人必须履行通知义务，并给予承租人必要的答复期——15天。因此，出租人最迟应向承租人房屋出售前15天进行通知，即必须在15天的答复期之前履行通知义务。

在转租房屋的情况下，对于转租人是否具有优先购买权存在理论上的争议。但最高人民法院一民法院认为，优先购买权的主体应当是承租人，而不是分租客，且优先购买权不能转让。

当承租人的优先购买权受到侵犯时，其无权请求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其与出租人直接形成买卖合同关系。出租人在同等条件下。为了防止承租人滥用权利，承租人在行使优先购买权时被规定了一定的义务。承租人提出与出租人订立买卖合同时，必须支付一定数额的押金或提供担保，以便出租人相信其履约能力。

虽然承租人无权以优先购买权受到侵害为由请求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，但这并不意味着出租人与第三人之间签订的房屋买卖合同无效。当事人有效且其履行受到保护。出租人与第三人之间合同的效力，依照合同法关于合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权，主张与出租人订立平等条件的买卖合同后，应当优先保障出租人履行合同，取得房屋所有权。第三人不能继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。责任。

二：

出租人与抵押权人同意将租赁房屋折价或者出售偿还债务的，出租人应当在合理期限内通知承租人。承租人请求在同等条件下优先购买房屋的，人民法院应予支持。

郝云律师解释：

抵押权的实现可能与租赁权发生冲突，但抵押权与承租人的优先购买权不冲突。无论抵押权是在租赁合同成立之前还是之后设定的，出租人都享有优先购买权。

打折和出售都是出租人出售房屋的行为。无论买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下都享有优先购买权。

“同等条件”的确定必须以购买第三方与出租人确定的房屋价格为依据。该价格反映了第三方和出租人的意愿表达。承租人的优先购买权仅限制出租人选择交易对方的权利，但不限制出租人处分房屋的权利。房屋销售价格的确定是出租人行使处分权的体现。因此，承租人主张优先购买权只能以第三人与出租人确定的相同条件为依据。承租人无权反对或抗辩此类条件。

技术律师，就职于辽宁华夏律师事务所。执业5年，办理了大量民商事纠纷案件。擅长婚姻继承案件、民间借贷、公司法律事务、房产纠纷等。

三：

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日前通知承租人。承租人不参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

郝云律师解释：

拍卖的特点导致其与承租人的优先购买权存在一定的冲突。由于优先购买权属于“准物权”，因此具有一定的优先效力，拍卖过程也不例外。《******关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定：“拍卖过程中，出现最高价时，优先购买权人可以表明以最高价购买。如果没有更高的价格，则拍卖属于有优先购买权的人；如果有更高的出价，在有优先购买权的竞买人没有表示的情况下，则由出价最高的竞买人进行拍卖。”这就是所谓的“价格跟进法”。

拍卖具有优先购买权的出租房屋时，一般遵循以下程序：

1、对于拍卖通知，出租人应当在拍卖日前5天以书面或者其他可以确认收到的适当方式通知拍卖日的优先购买权人。

2、优先购买权人应当按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样，报名参加竞买，缴纳竞买保证金，并在拍卖当日参加拍卖。

3、举牌投标。如果在最高出价者出现时，承租人未表明愿意以该价格购买的，则拍卖房屋将由最高出价者购买。

四：

有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

1、房屋共有人行使优先购买权；

2、出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、孙子女；

3、出租人履行告知义务后，承租人十五日内未明确表示购买意向的；

4、第三方善意购买租赁房屋并已办理登记手续。

郝云律师解释：

家庭成员之间的房屋买卖具有很强的个人色彩，与纯粹的买卖关系有很大不同。因此，本文确认，出租人将租赁房屋出售给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。

出租人出售租赁房屋的，应当提前通知承租人，承租人收到通知后应当及时答复。如果承租人在收到通知后15天内没有明确表示购买，出租人将失去优先购买权。这里强调的是“明确表达”。

《物权法》第106条规定了善意取得制度，即受让人以转让财产所有权为目的，善意并有偿转让财产，并占有该财产。即使转让人无权转让所有权，受让人仍然取得该财产。它的所有权。“用重的重量来制造轻的重量”。当第三方善意购买出租房屋并完成登记手续时，可以对承租人的优先购买权提出质疑。

五：

本解释施行前已经审结的案件，不适用本解释。本解释施行后，当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审。

郝云律师解释：

本解释自2009年9月1日起施行。本解释施行前发生的争议，本解释施行后提起诉讼的，适用本解释；本解释施行后发生诉讼的，适用本解释。本解释施行前已提起的诉讼，本解释施行后仍在诉讼中。无论是一审程序还是二审程序，均适用本解释；本解释施行前已经审结的案件，本解释施行前已启动再审程序，本解释施行时仍在审理中的，适用本解释；本解释施行前已经审结，当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的案件，不适用本解释。