房子是中国人最关心的话题之一。近年来，得益于城镇化进程，相对实惠的拆迁安置房成为二手房交易市场上的抢手货。但由于拆迁安置房交易受到限制，性条件较多，此类房屋买卖存在很多潜在风险。笔者梳理了近年来浙江省衢州市柯城区人民法院审理的涉及拆迁安置房买卖纠纷案件。发现此类房屋买卖手续多、周期长。在快速变化的市场中，后续的实际交割存在较大的风险。风险或变化——有时，在房屋转让之前，房价已经翻了好几倍。有时候房子可以交付，但发现由于各种原因无法过户……

我在被拆迁的房子里住了4年但未能过户

房东：我老婆不同意，协议无效。

2003年，龚老师是浙江省衢州市柯城区西区首批拆迁户之一。为了满足他“种花种草、修篱笆、煮茶”的排房梦想，拆迁协议签订后不久，他就被分配了排房。五套安置房全部出售，郑先生以每平方米1000多元的价格购买了一套。

两人签订房屋转让协议后，郑老师立即支付了全部房款。之后，安置小区竣工并移交，郑老师也收拾好东西搬进了新家。我已经在这里住了四年了。时光流逝，房价不断上涨。不过，郑老师却对房价的上涨感到担忧。

由于宫老师从未到拆迁办办理过房屋过户手续，郑老师一直没能将房子过户到他的名下。在多次联系对方却被蒙在鼓里之后，郑老师预感到了两人之间隐藏着的“雷霆”。可能会被引爆。

果然，在再次转让请求被拒绝后，愤怒的郑先生将龚先生告至柯城区人民法院，要求将涉案产权变更登记在其名下。

庭审中，龚先生认为双方签署的房屋转让协议并非其妻子签署的。他的妻子自始至终都不承认这个协议，并提出了反对。因此，双方签署的协议无效，转让请求不予同意。

经过承办法官解读法律并与双方耐心协调，双方最终达成调解协议。龚老师夫妇配合办理了房屋产权的转让，同时郑老师对龚老师夫妇进行了适当补偿。

法官提醒，买卖双方应选择社会信誉度高、安全性高的中介机构。购房者应准确核实房屋是否为夫妻共同所有，是否有其他共有人。签署合同。

拆迁期房价格3年内翻倍

房东：如果房子不卖，我就给你违约金

2018年，衢州市柯城区斗滩社区危房改造。在豆滩社区拥有一套房子的王先生夫妇想尽快套现，于是与有意购房的陈先生签订了豆滩安置期房转让协议。双方同意将拆迁安置所得的衢州市斗滩东区期房转让给175万元。以1000元的价格卖给陈先生，并约定了相关权利和义务。协议签订后，陈先生向王先生夫妇支付了全部购房款175万元。

今年3月，豆滩安置房竣工并具备交付条件，该地区房价也大幅上涨。王先生夫妇迟迟不协助陈先生办理房产登记及过户手续，并试图通过支付违约金的方式解除买卖合同。为维护自己的合法权益，陈先生向柯城区法院提起诉讼，请求继续履行合同，并依法办理财产登记及过户手续。

“我能理解你的心情，但是陈先生当时已经付了全款，如果你现在违约，他也会受到很大的损失。”法官感慨万千，耐心地向双方解释法律。原因。

通过进一步了解，我得知陈先生和王先生是多年好友。他们卖房子的时候，因为这份友谊，在预评估价的基础上优惠了五万元。双方都不想因为这栋房子而改变他们的关系。不同之处。

最终，多年的友谊让双方都愿意退一步达成协议。陈老师会给王老师夫妇一定的价款补偿，合同继续履行。调解结束后，案件自动履行。

法官提醒，现实生活中，房价上涨往往会诱使卖家违约，支付少量违约金解除合同，并以更高的价格再次出售房产。需要说明的是，房屋买卖合同是买卖双方在自愿、平等的基础上达成的合同。一旦达成，双方均应严格遵守。达成协议后，买卖双方后悔并造成违约的，双方均应当承担相应的违约民事责任。

拆迁期房被查封，无法转让

房东：我们离婚了，房子还没分清楚

2019年8月4日，卢女士与孙先生夫妇签订了房产转让合同，同意将位于衢州市柯城区安置小区的房产（期房）转让给卢女士。房屋总价119.6万元，定金20万元，首付。60万元（含押金），并已约定相关权利和义务。合同签订后，卢女士支付了房屋首付60万元。

今年3月，涉案房产已竣工并具备交付条件。然而，对新房充满期待的卢女士却发现，由于房东孙某的债务问题，该房产已于2020年被案外人查封，《房屋租赁合同》中规定的所有权利义务均已被查封。原合同丢失。它变成了泡沫。卢女士的情况被泼了一盆冷水，孙先生夫妇协商不成，遂向柯城区法院提起上诉，要求解除销售合同，退回已支付的货款。以及押金双倍返还，共计80万元。

法官在审理过程中发现，被告在卖掉房子后不久就与妻子离婚了。现在拆迁安置房不仅被查封，而且是夫妻共同财产，需要分割。了解庭审过程中的情况后，卢女士更加感到这套房子的“身份”复杂，解除合同的诉求也更加强烈。经法院调解，被告同意解除合同，并返还卢女士的货款及双倍定金共计80万元。

法官提醒，由于拆迁安置房屋的交付和认证需要较长时间，在等待交付过程中，可能会出现因业主债务被扣押等导致房屋无法继续履行的情况。两人双方在房款、押金等问题上也时常发生纠纷。

观察

思考

近年来，随着城市化进程的推进，不少郊区或农村的拆迁户被安置为多套住房。一些购房者认为价格比周边房屋便宜而决定购买，但购买此类房屋时应谨慎。因为拆迁安置房具有以下特点。

首先，办理房产证需要很长时间。在等待交付的过程中，房屋可能因业主债务等原因被查封，导致无法继续履行。双方经常因房款、押金等问题发生争执。

其次，房产证要先过户到拆迁户名下，再过户到购房者名下。这里面隐藏着很多风险。一旦拆迁户出售多套房屋或拒绝向拆迁办办理原有产权登记，购房者就处于非常被动的地位。

此外，还有政策问题，如各地税费调整、银行贷款政策调整等，都可能引发买卖双方新的纠纷。

买房是一件大事，买卖双方在交易过程中一定要防范风险。因此，购房者在选择此类住房时，除了寻找社会信誉度高、有保障的中介机构外，还必须做好功课。购房者在签订此类房屋买卖合同时，应注意安置房为家庭共同所有。根据财产的性质，该协议必须由家庭所有共同所有人（配偶、父母、子女等）一致签署才能生效。为了避免日后可能出现的纠纷，应对共有人的身份进行审查，防止共有人遗漏签名，导致协议不成立或生效。

同时需要注意的是，房屋买卖合同是买卖双方在自愿、平等的基础上达成的合同。一旦达成，双方应遵循诚实信用原则，严格按照合同履行各自的义务。如有违约，双倍押金退还。赔偿房价差价损失等一系列严重后果。

转载自：人民法院报